Житлова проблема в Україні є однією з найгостріших соціальних проблем. Близько третини населення країни проживає у незадовільних умовах - гуртожитках, квартирах, в яких мешкають два або більше наймачів, непридатних для проживання приміщеннях, приміщеннях із забезпеченістю менше ніж 9 м2 житлової площі на одну людину. На квартирному обліку тих, хто потребує поліпшення житлових умов, станом на 1 січня 2000 р. перебувало 2018 тис. сімей, з яких тільки у м. Києві - 230 тис., а обсяги будівництва житла скоротились порівняно з 1991 р. у 2,4 раза. Повільними темпами здійснюється реконструкція житлових будинків перших масових серій, збудованих у 60-70-х роках.
Однією з причин незадовільного стану реалізації громадянами права на житло є відсутність належного правового регулювання здійснення інвестицій у будівництво та реконструкцію житлового фонду. У зв´язку з цим досить природними є побоювання потенціальних інвесторів у захисті своїх інвестицій, які зроблені в об´єкти нерухомості. Як правильно зазначає О. Мірошниченко, нерухомість є товаром особливого роду і характеризується такими ознаками: стаціонарністю, унікальністю, неповторністю, довгостроковістю створення та використання. Зазначену характеристику об´єктів нерухомості можна доповнити ще суто правовими ознаками, а саме: пов´язаність із земельною ділянкою, на якій розташований об´єкт нерухомості, необхідність реєстрації виникнення та припинення права власності на об´єкти нерухомості, особливості правового регулювання володіння, користування і розпорядження об´єктами нерухомості, а також встановлення особливого порядку будівництва та реконструкції об´єктів нерухомості, які можна здійснювати лише за згодою місцевих органів влади.
Відповідно до п. 1.9 Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об´єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 09.06.98 р. № 121, до об´єктів нерухомого майна, відносяться житлові будинки, вбудовані в житлові будинки нежитлові приміщення (як частини цих будинків); квартири багатоквартирних будинків.
Останнім часом набули поширення інвестиційні договори на реконструкцію жилого будинку або окремих його частин (жилих або нежилих приміщень), результатами чого є виникнення права власності або інших майнових прав на елементи жилого будинку. Зазначена Інструкція відносить інвестиційні договори до одного із видів договорів, на підставі якого виникає право власності на об´єкти нерухомості. Бувають випадки, коли за інвестиційними договорами надається право на об´єкти нерухомості на пільгових умовах або безоплатного користування. Однак укладення зазначених договорів пов´язане з дуже великим ризиком для інвестора, оскільки в законодавстві України не врегульовані питання щодо порядку укладення таких договорів, їх суттєвих умов, прав та обов´язків сторін.
Особливо багато суперечок з приводу укладення таких договорів виникає між власниками приватизованих квартир та місцевими виконавчими органами, які дуже часто виступають стороною в інвестиційних договорах на реконструкцію дахів, мансард, підвалів, міжарочних просторів з метою збільшення корисної площі (жилої або нежилої) будинку. Власники приватизованих квартир в одних випадках не бажають, щоб провадились роботи з реконструкції будинків, посилаючись на те, що будівельні роботи порушують їх спокій. В інших випадках виникають спори між власниками приватизованих квартир щодо надання їм переважного права на укладення інвестиційних договорів, наприклад, на реконструкцію горищ, мансард, підвалів, що знаходяться в жилому будинку, для розширення жилої або нежилої площі, яку вони займають. Тобто стикаються публічні та приватні інтереси власників квартир або нежилих приміщень багатоквартирного будинку, органів місцевої влади. І для того щоб розібратися у цьому питанні, потрібно насамперед визначитися з тим, хто має право бути суб´єктами договорів на реконструкцію окремих елементів жилого будинку. Договори на інвестиційне будівництво укладають, з одного боку, власники жилого будинку (його приміщень), а з другого - інвестори. В законодавстві України немає чіткого визначення суб´єктів права власності багатоквартирного жилого будинку, крім випадків, коли жилий будинок належить на праві власності повністю одному суб´єкту (юридичній або фізичній особі).
Можна виділити два види жилих багатоквартирних будинків, в яких існує зазначена проблема. Це будинки житлово-будівельних кооперативів або житлових кооперативів (далі - ЖБК) та будинки, в яких є приватизовані квартири. Відповідно до ст. 15 Закону «Про власність» член ЖБК, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, набуває права власності на це майно, а наймач жилого приміщення в будинку державного чи громадського житлового фонду та члени його сім´ї мають право придбати у власність відповідну квартиру або будинок шляхом їх викупу або на інших підставах, передбачених законодавством України.
Отже, в будинках ЖБК, в яких є члени кооперативу, які повністю внесли свої пайові внески, існує два види власників - члени кооперативу, які є власниками квартир, і кооператив, який є власником нежилих приміщень будинку, а також жилих приміщень, в яких мешкають члени кооперативу, які не повністю сплатили свої пайові внески. Кооператив як суб´єкт колективної форми власності відповідно до статей 20, 24, 30 Закону «Про власність» вирішує самостійно питання, пов´язані з розпорядженням своїм майном через вищі органи управління. Повноваження органів управління ЖБК визначаються Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу, затвердженим постановою Ради Міністрів УРСР від 30.04.85 р. № 186. Відповідно до п. 60 Примірного статуту ЖБК до компетенції загальних зборів кооперативу відносяться питання про порядок експлуатації жилого будинку, прийняття рішення про надання квартир, які звільнилися, про переобладнання непридатних для проживання жилих приміщень в нежилі, а також вирішує інші питання, які відносяться до відання кооперативу. Отже, головні питання, пов´язані з будинком ЖБК, вирішують загальні збори кооперативу як колегіальний орган управління. Тому для укладення інвестиційних договорів на реконструкцію окремих елементів жилого будинку (крім квартир, власниками яких є члени кооперативу) потрібне рішення загальних зборів ЖБК.
Складніше вирішується питання з визначенням суб´єкта права власності в будинках державного та комунального фонду, в яких є приватизовані квартири. Особливі труднощі виникають щодо укладення таких договорів на реконструкцію горищ, підвальних приміщень, мансард. Справа в тому, що відповідно до п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов´язані брати участь у загальних витратах, пов´язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Проте у законодавстві України немає визначення поняття «допоміжне приміщення», а також переліку приміщень, які відносять до допоміжних. Тільки у п. 2 ст. 10 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду» зазначається, що «допоміжні приміщення (комори, сараї та ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремій приватизації не підлягають». В той же час існує нормативний акт, який розширює перелік допоміжних приміщень. Так, у п.41 Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян (затвердженого наказом Державного комітету по житлово-комунальному господарству від 15.09.92 р. № 56) встановлено, що не підлягають приватизації допоміжні приміщення жилих будинків, які призначені для забезпечення експлуатації та обслуговування будинку (приміщення теплопунктів, котельних, сміттєзбірників, колясочних, приміщення, через які прокладені мережі комунікації, а також приміщення, які використовуються для розміщення обслуговуючого будинок персоналу, та складські приміщення). Тому можна визначити, що до допоміжних належать приміщення, які призначені для експлуатації жилого будинку: комори, сараї, приміщення теплопунктів, котельних, сміттєзбірників, колясочних, приміщення, через які прокладені мережі комунікації, а також приміщення, які використовуються для розміщення обслуговуючого будинок персоналу, та складські приміщення
Постановою Кабінету Міністрів від 31.07.95 р. № 588 було затверджене Положення про порядок організації та діяльності об´єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні (далі - Положення), яке визначило перелік майна, що перебуває у загальному користуванні членів об´єднання співвласників жилого будинку (далі - об´єднання). До такого майна належать дахи, підвали, погреби, комори, холи, коридори, вітальні, сходи, сходові клітки, сходові площадки, приміщення, які використовуються персоналом або працівниками об´єднання, та інші об´єкти, визначені як загальні елементи в установчих документах.
Положення встановлює особливий правовий режим приміщень, які знаходяться у загальному користуванні:
• ці приміщення між членами об´єднання не розподіляються, а вартість частки, що належить кожному власнику квартири, житлового і нежитлового приміщення, включається у вартість майна і не може бути відокремлена або відчужена;
• кожний власник квартири, житлового і нежитлового приміщення зобов´язаний використовувати майно, яке перебуває у загальному користуванні, або будь-яку його частину відповідно до призначення і таким чином, щоб не перешкоджати іншим власникам у користуванні ним;
• власники квартир, житлових і нежитлових приміщень не мають права проводити будівельні або інші роботи, а також чинити будь-які дії, що можуть завдати шкоди майну, яке перебуває у загальному користуванні, або обмежити користування ним чи зручності інших власників (наприклад, право вільного проходу).
Отже, допоміжні приміщення знаходяться у спільному користуванні власників жилих і нежилих приміщень багатоквартирного жилого будинку, тобто є спільною частковою власністю, а відповідно до ст. 113 ЦК України володіння, користування і розпорядження майном при спільній частковій власності провадиться за згодою всіх учасників. Чинне законодавство не надає переваг державній або комунальній власності перед приватною власністю. У випадку, коли у жилому будинку існують жилі (нежилі) приміщення, які є державною або комунальною власністю, органи, що виконують функції власника, не мають права самостійно розпоряджатися допоміжними приміщеннями будинку і укладати інвестиційні договори на їх реконструкцію без згоди інших учасників спільної часткової власності. Зазначені органи без згоди співвласників мають право укладати лише інвестиційні договори на реконструкцію належних їм на праві власності жилих або нежилих приміщень.
Чинне законодавство не передбачає змін щодо майнових прав власників приватизованих квартир на допоміжні приміщення у випадку створення об´єднання співвласників будинку. В той самий час створення об´єднання співвласників будинку впливає на використання майна (у тому числі горищ та підвалів), яке знаходиться у спільному користуванні членів об´єднання. Власники не мають права споруджувати будь-які додаткові об´єкти, підвали або погреби без згоди на те правління об´єднання. Таке майно знаходиться тільки у спільному користуванні, як це передбачає п. 16 Положення.
Слід зазначити, що п. 41 Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян визначив, що після приватизації всіх жилих приміщень у будинку допоміжні приміщення передаються у власність об´єднання, оскільки зазначені приміщення і сам будинок знаходяться на балансі житлово-експлуатаційної організації. Хоча на сьогодні і не встановлений спосіб такої передачі, але вже існують випадки, коли між житлово-експлуатаційними організаціями (на балансі яких знаходиться жилий будинок) та об´єднанням укладаються договори купівлі-продажу (дарування) допоміжних приміщень будинку. І після укладення таких договорів власником зазначених приміщень є об´єднання.
І. Кучеренко зазначає, що Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду», Положення про порядок організації та діяльності об´єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні, а також Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян суперечать один одному щодо питання визначення суб´єкта права власності на нежилі елементи будинків (сходові клітки, дахи, колясочні та інші приміщення). Вона наголошує, що, закріпивши право власності на такі приміщення за громадянами, нормативні акти одночасно надали право на передачу у власність зазначених приміщень об´єднанню власників багатоквартирного будинку. І з цим важко не погодитися. Доповнюючи викладене, слід нагадати, що таку позицію займає законодавець щодо поділу на об´єкти права власності між членами кооперативу і ЖБК.
Підводячи підсумки, можна сказати, що право на укладення інвестиційного договору повинен мати тільки власник жилого або нежилого приміщення, у тому числі допоміжного. У випадку, коли у будинку державного і комунального житлового фонду є приватизовані жилі приміщення, для укладення договору на реконструкцію приміщень, які знаходяться у спільній частковій власності, необхідна згода усіх співвласників квартир і нежилих приміщень, а після приватизації усіх квартир та передачі об´єднанню у власність зазначених приміщень стороною такого договору виступає об´єднання як власник.
Дуже важливим при укладенні інвестиційних договорів є питання визначення кола інвесторів, а також осіб, які мають право на переважне укладення зазначеного договору. Ця проблема є дуже важливою і дискусійною і породжує у зв´язку з неврегульованістю цього питання багато судових спорів.
Інвестори — громадяни і юридичні особи України та іноземних держав, а також держави, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об´єкти інвестування (ст. 5 Закону «Про інвестиційну діяльність»).
Відповідно до законодавчого визначення фізичні особи мають право бути інвесторами лише тоді, коли вони є громадянами України або іншої держави. Закон не надає такого права особам без громадянства. Проте, виходячи із загальних принципів цивільного права, можна сказати, що інвесторами мають право бути і особи без громадянства. Стаття 7 Закону «Про інвестиційну діяльність» визначає, що всі суб´єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України.
Відповідно до п. 42 Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян вільні нежилі приміщення можуть бути продані власником будинку товариству власників квартир, які мають переважне право на їх придбання перед іншими особами. Через об´єднання власників квартир виражається воля власників жилих приміщень, які, на нашу думку, повинні мати право вирішувати питання щодо розміщення в їх будинку тих чи інших об´єктів (кафе, магазинів, офісів суб´єктів підприємницької діяльності). Тому об´єднання повинно мати переважне право перед іншими інвесторами на укладення інвестиційного договору, пов´язаного з реконструкцією окремих елементів жилого багатоквартирного будинку, які належать на праві власності суб´єктам комунальної (державної) власності. У випадку відмови об´єднання в реалізації такого права переважне право повинні мати власники жилих або нежилих приміщень багатоквартирного жилого будинку, а вже потім інші юридичні або фізичні особи.
Безумовно, таке складне питання, яке порушується у цій статті, зачіпає інтереси багатьох осіб. Тому без вирішення проаналізованих у статті колізій на законодавчому рівні неможливо встановити цивілізовані відносини між учасниками інвестиційних договорів на реконструкцію окремих елементів жилих багатоквартирних будинків.
