Оцінювання вартості земельної ділянки, будівель та споруд

1. Оцінка земельної ділянки, її головні методи

Експертна оцінка майна та майнових прав являє собою процес встановлення їхньої вартості на конкретну дату відповідно до процедури, визначеної нормативно-правовими актами, і є підсумком практичної роботи суб'єкта оціночної діяльності.

До майна, що може бути об'єктом оцінювання, належать матеріальні об'єкти: будівлі та споруди (разом із їхніми невід'ємними частинами), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, зокрема об'єкти права інтелектуальної власності; а також цілісні майнові комплекси незалежно від форми власності.

Експертна грошова оцінка застосовується під час укладання цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.

Ст. 201 Земельного кодексу України №2768-IІІ від 25 жовтня 2001 року

У зв'язку з розвитком ринку земельних відносин в Україні значення експертної грошової оцінки землі неухильно зростає, адже без даних про вартість землі неможливо успішно здійснювати операції із земельними ділянками. Ви, безперечно, прагнете ухвалювати економічно виважені рішення та мати достовірну інформацію про вартість земельної ділянки, яка вас цікавить. Саме тому проведення оцінки землі стає нагальною потребою.

Отже, оцінка необхідна, якщо ви плануєте:

• придбати або продати земельну ділянку на найвигідніших умовах;
• мати точні дані про реальну вартість землі при внесенні її до статутного фонду підприємства, передачі в заставу, оренду, страхування тощо;
• ухвалити оптимальне, економічно обґрунтоване управлінське рішення для вибору стратегії операції;
• визначити вартість землі під час реорганізації, банкрутства або ліквідації підприємства;
• отримати вигідний банківський кредит під заставу землі;
• приватизувати земельну ділянку;
• відобразити вартість землі або права користування нею в бухгалтерському обліку;
• знизити рівень фінансових ризиків при кредитуванні;
• визначити розмір завданих збитків унаслідок порушення майнових прав;
• отримати документальне підтвердження (звіт про оцінку землі), яке матиме юридичну силу як на етапі проведення операції, так і під час судового розгляду.

Метою оцінки землі є визначення ринкової вартості земельної ділянки або ринкової вартості права оренди на неї. Ринкова вартість землі насамперед залежить від її розташування, впливу зовнішніх чинників, а також від попиту та пропозиції на ринку земельних ділянок. Вона не може перевищувати найбільш імовірні витрати на придбання іншої ділянки аналогічної корисності. Під час оцінки враховуються кількісний і якісний склад комунікацій та можливість підключення до існуючих мереж, якщо на ділянці планується будівництво об'єктів нерухомості. Важливим чинником при визначенні ринкової вартості землі, за умови забудови ділянки поліпшеннями, є дані інженерно-геологічних та інженерно-геодезичних досліджень, які дають змогу встановити склад, стан і властивості ґрунтів, а також відомості про ситуацію та рельєф місцевості, необхідні для прогнозування можливого будівництва та пов'язаних із ним витрат.

Визначення ринкової вартості права оренди залежить від прав орендаря, терміну дії пропозиції, обтяжень права оренди, прав інших осіб на об'єкт оцінки та цільового призначення (дозволеного використання) земельної ділянки.

Методи оцінки землі

Оцінювання земельної ділянки є досить складним завданням. Відповідно до Закону України «Про оцінку майна та майнових прав і професійної оціночної діяльності в Україні», Закону України «Про оцінку землі» та «Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок», оцінка земельних ділянок проводиться із застосуванням таких підходів: дохідного (капіталізація чистого доходу від використання земельної ділянки), порівняльного (зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок) та підходу залишку землі (урахування витрат на земельні поліпшення). Кожен із цих підходів має власні особливості та специфіку застосування.

Порівняльний (ринковий) метод є найпривабливішим під час оцінки земельних ділянок, оскільки максимально враховує кон'юнктуру ринку. Однак труднощі його застосування полягають у відсутності розвиненого ринку землі, недостатньо розроблених поправках, що впливають на вартість при зіставленні наявних продажів, а також у відсутності кількісних значень коригувальних коефіцієнтів.

Дохідний підхід застосовується, коли земельна ділянка приносить прибуток від господарської діяльності або від здачі її в оренду окремо від будівель і споруд, тобто вартість ділянки відображає її здатність приносити дохід у майбутньому. Підхід залишку землі використовується для оцінки земельних ділянок із поліпшеннями. У цьому випадку визначення витрат на земельній ділянці здійснюється на основі ринкової вартості цих поліпшень за умови найбільш ефективного використання земельної ділянки.

Інформація, необхідна для проведення робіт з оцінки землі:

• правовстановлюючий документ на земельну ділянку (державний акт на землю);
• кадастровий план земельної ділянки;
• площа земельної ділянки;
• категорія земельної ділянки відповідно до цільового призначення (землі населеного пункту, землі сільськогосподарського призначення тощо);
• дозволене використання;
• відомості про обмеження та обтяження земельної ділянки;
• відомості про стан та наявність інженерних комунікацій.

2. Оцінювання вартості будівель та споруд

Майновими правами, що можуть бути об'єктом оцінки, визнаються будь-які права, пов'язані з майном, які відрізняються від права власності. Це, зокрема, права, що є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на здійснення діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Перевага незалежної оцінки нерухомості полягає в тому, що звіт про оцінку, який замовник отримує за результатами проведеної оцінки, має статус офіційного документа. Такий звіт має доказову силу та:

• може бути використаний у суді під час розгляду спірних справ;
• приймається до розгляду кредитними відділами банків;
• є вагомим аргументом у спорах із податковою інспекцією.

Незалежна оцінка нерухомості може проводитися щодо таких об'єктів:

• об'єкти промислової нерухомості (як окремі, так і у складі майнових комплексів);
• об'єкти житлової нерухомості (міський житловий фонд, індивідуальне заміське житло), зокрема: квартири, кімнати, житлові будинки (котеджі, дачі) та споруди;
• об'єкти комерційної нерухомості (офісні, торговельні та складські приміщення, готелі);
• соціальні об'єкти нерухомості, зокрема громадського, культурного, лікувального та спортивного призначення;
• об'єкти незавершеного будівництва (від тих, що мають лише фундамент, до тих, що потребують тільки оздоблення);
• інженерні комунікації, споруди та передавальні пристрої, зокрема: під'їзні шляхи, мости, тунелі, естакади; залізничні колії; трубопроводи, газо- та нафтопроводи; свердловини та інші заглиблені споруди різного типу; кабельні лінії, лінії електропередач; огорожі; ємкості, резервуари, водонапірні башти; споруди оборонного призначення тощо;
• об'єкти сільськогосподарської нерухомості;
• зелені насадження, упорядкування території;
• невід'ємні поліпшення.

Залежно від мети оцінки нерухомості може бути визначений такий вид вартості об'єкта:

• ринкова вартість;
• ліквідаційна вартість;
• залишкова вартість заміщення;
• вартість ліквідації;
• інвестиційна вартість;
• дійсна вартість (для цілей страхування);
• справедлива вартість (для бухгалтерського обліку);
• спеціальна вартість.

Визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості є одним із найбільш затребуваних видів оцінки. Стосовно різних об'єктів нерухомості воно включає визначення вартості права власності або інших прав, наприклад, права оренди, права користування тощо. Вихідна інформація для оцінки нерухомості має містити всі особливості та деталі: місце розташування, будівельну площу, площу забудови, будівельний об'єм, віддаленість від основних об'єктів інфраструктури району, планування, стан оздоблення, тип будинку тощо.

Перелік вихідних документів, необхідних для проведення комплексу робіт із незалежної оцінки нерухомості:

• правовстановлюючі документи (свідоцтво про право власності, свідоцтво про державну реєстрацію, договір купівлі-продажу, дарування тощо);
• проектно-кошторисна документація на будівництво (реконструкцію);
• технічні документи БТІ, зокрема: технічний паспорт або виписка з технічного паспорта, експлікація, поверховий план приміщень;
• договір оренди, у разі здачі об'єкта нерухомості в оренду;
• правовстановлюючі документи на земельну ділянку (свідоцтво про право власності, договір оренди земельної ділянки або інший документ, що підтверджує права на земельну ділянку);
• розрахунок річного податку за земельну ділянку, а у разі оренди ділянки — розрахунок орендної плати;
• інформація про дату спорудження та дату введення в експлуатацію, балансова первісна та залишкова вартості (для юридичних осіб);
• охоронне свідоцтво (якщо об'єкт нерухомості є пам'яткою історії, культури або архітектури);
• документи щодо обмежень використання об'єкта нерухомості (якщо об'єкт перебуває в заставі або пов'язаний із борговими зобов'язаннями та спеціальним податковим обкладенням);
• геодезичний план або карта із зазначенням та описом фізичних меж і місця розташування нерухомості.

У разі проведення ремонтно-будівельних робіт на об'єкті нерухомості додатково надаються:

• кошториси на проведення робіт;
• договори підряду на проведення робіт;
• акти приймання виконаних робіт.

Для об'єктів незавершеного будівництва необхідні:

• висновок комплексної державної експертизи;
• технічний проект на об'єкт будівництва (з експлікаціями внутрішніх площ до плану будівлі);
• зведений кошторисний розрахунок;
• фактично понесені витрати на будівництво (довідка про вартість виконаних підрядних робіт (форма №КБ-3), акти виконаних підрядних робіт (форма №КБ-2в), форма 4б ДБН Д1.1.-1-2000);
• акт обстеження будівельного майданчика на дату проведення незалежної оцінки (із зазначенням відсотків виконання будівельно-монтажних робіт за окремими елементами будівництва);
• фізико-географічна, геоморфологічна та геологічна характеристика земельної ділянки (висновок землевпорядника, який має право проводити відповідні роботи з обстеження земельних ділянок).

Список використаної літератури

1. Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні: Закон від 12 липня 2001 року №2658-ІІІ / Україна. Закон // Відомості Верховної Ради України. — 2001. — № 47. — С. 251.
2. Бондаренко О. Особливості оцінки нерухомого майна сільськогосподарських підприємств // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. — 2001. — № 4. — С. 39–43.
3. Зайцева Т. Використання статистично-економетричних методів при визначенні вартості об'єктів нерухомості // Економіка. Фінанси. Право. — 2005. — № 6. — С. 3–11.
4. Мухін О. Вплив ринку нерухомості на розвиток експертної оцінки майна в Україні // Економіка України. — 2002. — № 4. — С. 43–50.
5. Сірош Т.О. Економічна категорія вартості в системі оцінки нерухомого майна // Економіка АПК. — 2007. — № 6. — С. 80–83.