Особливості правового регулювання користування землею в Україні

Вступ

Реалізація земельних ділянок може відбуватися двома шляхами:

• адміністрація виставляє на продаж землю, не підготовлену в інженерному плані;
• адміністрація бере на себе фінансування інфраструктурних робіт (продаж підготовлених ділянок під забудову). У такому разі витрати на інженерну підготовку закладаються в початкову ціну лота.

Головне завдання оцінювача — визначити вартість земельної ділянки.

Адміністрація як продавець здатна безпосередньо впливати на ринкову ціну землі, адже саме вона формує низку умов, що визначають вартість: вид права, яке пропонується покупцеві (найчастіше — довгострокова оренда), строки забудови (за їх порушення передбачені штрафи для інвестора), а також містобудівні обмеження. Консультаційна функція оцінювача щодо адміністрації полягає в аналізі та демонстрації того, як накладені вимоги й обмеження можуть занижувати або завищувати вартість ділянок. Окремі обмеження не тільки не слугують захисту суспільних інтересів, а й знижують дохідність землі та, зокрема, обмежують її найкраще і найбільш ефективне використання.

Водночас оцінювач виконує роль консультанта замовника, і трапляються ситуації, коли його висновок стає визначальним для подальшої долі об'єкта оцінки. Кожен такий проєкт є масштабним і, як правило, унікальним, без аналогів.

1. Законодавче врегулювання прав користування землею в Україні

Правові приписи, що встановлюють обмеження прав на землю, вирізняються однорідністю юридичної природи та спільністю цілей. Це дає підстави стверджувати про формування в межах земельного права України інституту обмежень прав на землю як функціонального інституту цієї галузі.

Обтяження прав на землю є одним із різновидів таких обмежень. Їх сутність полягає в тому, що вони виникають при появі прав інших осіб на земельні ділянки, які вже перебувають у власності чи користуванні громадян та юридичних осіб.

Функції обмежень прав на землю розуміються як соціально-економічна роль, яку вони відіграють у процесі правового регулювання суспільних відносин. Ця роль полягає в забезпеченні потреб суспільства щодо впорядкування земельних відносин та спрямуванні їх розвитку задля задоволення як земельних інтересів суспільства загалом, так і окремих його членів та створених ними організацій.

Доцільно виокремити такі види обмежень прав на землю. Залежно від того, який аспект процесу відчуження або переходу земельної ділянки від однієї особи до іншої вони опосередковують, обмеження поділяються на: а) обмеження набуття права власності на землю; б) обмеження розпорядження землею на праві власності.

У межах зон з особливими умовами землекористування існують такі види обмежень. За суб'єктами, в інтересах яких вони встановлюються: а) обмеження в інтересах користувачів землями несільськогосподарського призначення; б) обмеження в інтересах користувачів іншими природними об'єктами; в) обмеження в суспільних інтересах. За критерієм категорії земельної ділянки, на якій встановлюються такі зони, обмеження класифікуються на ті, що діють на землях: а) сільськогосподарського призначення; б) житлової та громадської забудови; в) природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення; г) оздоровчого призначення; д) рекреаційного призначення; є) історико-культурного призначення; ж) лісового фонду; з) водного фонду; и) промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення. За характером змісту прав та обов'язків учасників правовідносин обмеження в межах таких зон поділяються на: а) обмеження, що пов'язані із забороною здійснювати окремі права, надані власникам (користувачам) ділянок; б) обмеження, які поєднують заборону здійснювати деякі права та обов'язок терпіти певні незручності при реалізації своїх правомочностей. За способом встановлення обмеження в межах таких зон поділяються на: а) ті, що встановлюються правотворчою діяльністю, результатом якої є прийняття закону; б) ті, що встановлюються правотворчою діяльністю, результатом якої є прийняття підзаконного нормативно-правового акта на основі та на виконання закону; в) ті, що встановлюються правотворчою діяльністю, результатом якої є прийняття комплексу нормативно-правових актів, що складаються із закону та прийнятого на його основі підзаконного акта.

Запропоновано визнати існування таких видів обмежень прав на землю в інтересах сусідів. За критерієм юридичного титулу на сусідні земельні ділянки обмеження поділяються на:

• а) обмеження, що покладаються на землевласників;
• б) обмеження, що покладаються на землекористувачів.

За характером змісту прав та обов'язків учасників правовідносин обмеження прав на землю доцільно поділяти на:

• а) обмеження, що покладають на сусідів обов'язок терпіти певні незручності;
• б) обмеження, що забороняють їм вчиняти певні дії.

Визначено, що існують такі види обмежень прав на землю, пов'язані зі встановленням земельних сервітутів. За критерієм вигоди, яку обмеження надають власнику (користувачеві) панівної ділянки, їх поділяють на: а) дорожні; б) водні; в) будівельні; д) інші обмеження. За змістом прав та обов'язків учасників правовідносин обмеження пропонується поділяти на: а) позитивні; б) негативні. За способом здійснення обмеження можна поділяти на: а) постійні (безперервні); б) непостійні (епізодичні). За строком здійснення виділяються: а) безстрокові; б) строкові. За платністю обмеження поділяються на: а) платні; б) безплатні. За способом встановлення обмеження можна поділяти на: а) ті, що встановлюються договором; б) ті, що встановлюються судовим рішенням.

Визначено поняття способів встановлення обмежень прав на землю як діяльності уповноважених осіб, спрямованої на визначення та юридичну об'єктивізацію змісту таких обмежень.

Доведено існування двох видів способів встановлення обмежень: правотворчість, тобто діяльність компетентних державних органів, що встановлює юридичні норми, які визначають зміст певних обмежень, та правомірні дії (юридичні акти) суб'єктів правореалізації, що вчиняються з метою встановлення змісту обмежень.

За способом об'єктивізації юридичних норм правотворчість поділяється на такі види: діяльність, результатом якої є прийняття закону; діяльність, результатом якої є прийняття підзаконного нормативно-правового акта на основі та на виконання закону; діяльність, результатом якої є прийняття комплексу нормативно-правових актів, що складаються із закону та прийнятого на його основі підзаконного акта.

До правомірних дій (юридичних актів), що вчиняються з метою встановлення змісту обмежень прав на землю, належать договори та судові рішення. Останні є юридичними фактами, що формують юридичні склади, на підставі яких виникають обмеження прав на землю.

Виходячи з позиції, згідно з якою законодавець визнає нікчемним правочин, що обмежує можливість фізичної особи мати не заборонені законом цивільні права та обов'язки, необхідно виключити із ст. 111 ЗК України положення про можливість встановлення за допомогою договору такого обмеження, як право на переважну купівлю земельної ділянки у разі її продажу.

Встановлено правові підстави виникнення та припинення правовідносин щодо обмеження прав на землю.

Підставами виникнення обмежень прав на землю в межах зон з особливими умовами землекористування є правомірні дії (юридичні акти), що вчиняються з метою встановлення таких зон. Відповідно, підставами припинення цих обмежень є правомірні дії (юридичні акти), що вчиняються з метою скасування таких зон.

Юридичні факти, на підставі яких виникають та припиняються правовідносини власності та користування земельною ділянкою, є також юридичними фактами, на підставі яких виникають та припиняються правовідносини щодо обмеження прав на землю в інтересах сусідів. Встановлено, що підставами виникнення правовідносин власності та користування земельною ділянкою є сукупність юридичних фактів (юридичний склад). Елементами такого юридичного складу можуть бути події та правомірні дії (юридичні акти), що вчиняються з метою виникнення правовідносин власності та користування. Підставами припинення правовідносин власності на земельну ділянку є сукупність юридичних фактів (юридичний склад). Підставами припинення правовідносин щодо користування земельною ділянкою може бути як окремий юридичний факт, так і їх сукупність. При цьому події та правомірні дії (юридичні акти), що вчиняються з метою припинення правовідносин власності та користування, формують юридичні склади, на підставі яких такі правовідносини припиняються. Разом з тим, окремим юридичним фактом, на підставі якого відбувається припинення правовідносин щодо користування земельною ділянкою, є подія.

Обмеження прав на землю, пов'язані зі встановленням земельних сервітутів, виникають на підставі сукупності юридичних фактів (юридичного складу). Вони представлені правомірними діями (юридичними актами), що вчиняються з метою виникнення земельних сервітутів. Такі обмеження можуть припинятися як на підставі окремого юридичного факту, так і на підставі сукупності юридичних фактів. Окремим юридичним фактом є подія. Сукупність юридичних фактів представлена двома видами складів: визначеним та відносно визначеним. Визначену сукупність складають вичерпно окреслені в гіпотезі норми права правомірні дії (юридичні акти), що вчиняються з метою припинення земельного сервітуту. Відносно визначений склад підлягає встановленню в кожному конкретному випадку правозастосовчим органом.

Визначено, що закон необхідно вивести з переліку безпосередніх підстав виникнення та припинення правовідносин щодо обмеження прав на землю. Він виступає як загальна та обов'язкова передумова динаміки цих правовідносин.

У процесі вдосконалення законодавства щодо обмеження права власності на землю доцільно застосовувати такі обмеження, які регулюють набуття земельних ділянок у власність (обмеження правоздатності суб'єктів прав на землю набувати у власність земельні ділянки; обмеження підстав набуття права власності на землю іноземними громадянами та особами без громадянства; повне вилучення певних категорій земельних ділянок з цивільного обороту; обмеження оборотоздатності земельних ділянок). Разом з тим, застосування такого виду обмежень, як встановлення для власників земельних ділянок обмежень щодо здійснення розпорядження ними, слід істотно звузити.

2. Порядок передачі права користування

Громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах:

• а) для ведення фермерського господарства — в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території відповідної ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району;
• б) для ведення особистого селянського господарства — не більше 2,0 гектара;
• в) для ведення садівництва — не більше 0,12 гектара;
• г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 гектара, в селищах — не більше 0,15 гектара, в містах — не більше 0,10 гектара;
• ґ) для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 гектара;
• д) для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 гектара.

Розмір земельних ділянок, що передаються безоплатно громадянину для ведення особистого селянського господарства, може бути збільшено у разі отримання в натурі (на місцевості) земельної частки (паю).

Порядок передачі у власність, надання в користування земельних ділянок та оформлення права власності і права користування землею громадянам для індивідуального житлового будівництва розроблений на підставі Земельного кодексу України, Законів України "Про власність" та "Про основи містобудування", інших нормативних актів.

Земельні ділянки передаються у власність та надаються у користування громадянам для будівництва та обслуговування жилих будинків і господарських будівель у розмірах, передбачених статтею 67 Земельного кодексу України.

Передача у власність чи надання в користування громадянам земельних ділянок, що перебувають у користуванні інших громадян чи юридичних осіб, провадиться після їх вилучення в установленому порядку.

Розробка проєктів відведення земельних ділянок здійснюється державними чи іншими землевпорядними організаціями, які визначаються управлінням земельних ресурсів.

Передача земельних ділянок у власність для будівництва та обслуговування жилих будинків і господарських будівель здійснюється виключно громадянам України.

Переважне право на передачу у власність чи надання в користування земельних ділянок для будівництва та обслуговування жилих будинків і господарських будівель мають громадяни, які перебувають на квартирному або кооперативному обліку, а також особи, яким згідно з чинним законодавством надане таке право.

Громадянин, що виявив бажання одержати земельну ділянку для будівництва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель, подає заяву до міської ради. У заяві зазначаються бажані розмір і місце розташування ділянки, мета її використання і склад сім'ї.

До заяви додаються: письмова згода землекористувача на вилучення земельної ділянки або її частини (у разі, якщо намічувана для відведення ділянка потребує такого вилучення). Підпис землекористувача посвідчується нотаріально у встановленому порядку; ксерокопія паспорта громадянина; довідка про склад сім'ї (форма 3); довідка про перебування на квартирному або кооперативному обліку (при наявності).

Подана заява з документами розглядається в місячний термін, після чого міським головою або його заступником направляється до Київського міського управління земельних ресурсів для опрацювання у встановленому порядку.

У разі переходу до громадянина права власності на будівлю або споруду, в тому числі недобудовану, розташовану на земельній ділянці, яка перебуває в користуванні, разом з цими об'єктами переходить також і право власності або користування земельною ділянкою у розмірах, передбачених статтею 67 Земельного кодексу України.

Громадянин, який набув право власності на будівлю або споруду, в тому числі недобудовану, звертається із заявою про оформлення права власності або права користування земельною ділянкою до Київської міської ради.

До заяви додаються: копія документа, що посвідчує право попереднього землекористувача на користування земельною ділянкою; документи про право власності на будівлі та споруди чи їх частини, посвідчені у встановленому порядку; довідка бюро технічної інвентаризації про майнову належність будівель і споруд; ксерокопія паспорта громадянина.

Громадяни, до яких перейшло право власності на частину жилого будинку та господарські будівлі, додатково додають копію технічного паспорта будівлі, виданого у встановленому порядку бюро технічної інвентаризації.

Після прийняття рішення міською радою міське управління земельних ресурсів організовує виготовлення документа, що посвідчує право користування землею або право власності на землю.

Надання громадянам права користування земельними ділянками або права власності на землю при переході права власності на будівлю або споруду у випадках зміни площі земельної ділянки або зміни цільового призначення здійснюється в порядку відведення.

Громадяни, заінтересовані в оформленні права власності на земельну ділянку у разі одержання її у спадщину, одержання частки землі у спільному майні подружжя, купівлі-продажу, дарування чи міни, подають заяву про це до міського управління земельних ресурсів.

До заяви додаються: нотаріально завірені копії правовстановлюючих документів на земельну ділянку або її частину; ксерокопія паспорта громадянина.

Міське управління земельних ресурсів на підставі поданих документів організовує виготовлення державного акта на право приватної власності на землю.

До особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких вона належала попередньому власнику.

При переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі і споруди.

При переході права власності на будівлю або споруду до громадян або юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда.

3. Право оренди

Порядок передачі земельних ділянок в оренду встановлений ст. 124 Земельного кодексу України. Частинами першою та третьою цієї статті встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Передача в оренду земельних ділянок громадянам і юридичним особам зі зміною їх цільового призначення та із земель запасу під забудову здійснюється за проєктами відведення в порядку, встановленому ст. 118, 123 цього кодексу.

Проєкт відведення земельної ділянки погоджується із землекористувачем, органом по земельних ресурсах, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органами архітектури та охорони культурної спадщини і після одержання висновку державної землевпорядної експертизи щодо об'єктів, які їй підлягають, подаються до відповідної державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради, які розглядають його в місячний термін і, у межах своїх повноважень, визначених цим кодексом, приймають рішення про надання земельної ділянки.

Ст. 25 Закону України «Про оренду землі» визначені права та обов'язки орендаря земельної ділянки. Зокрема, нормами зазначеної статті встановлено, що орендар земельної ділянки має право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

Відповідно до вищевикладеного, надання земельних ділянок в оренду громадянам і юридичним особам у межах населеного пункту здійснюється на підставі рішення органів місцевого самоврядування за проєктами відведення.

Зведення будівель і споруд на орендованій земельній ділянці здійснюється на підставі відповідного дозволу орендодавця за проєктами, які погоджені у встановленому порядку.

Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців — до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України.

У разі засудження фізичної особи-орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням суду право на оренду земельної ділянки переходить до одного з членів його сім'ї, який виявив бажання і може відповідно до закону стати орендарем, а в разі його відмови або відсутності таких — до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем, за їх згодою, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України.

Висновки

Визначення ринкової вартості права оренди залежить від прав орендаря, терміну дії права, обтяжень права оренди, прав інших осіб на оцінюваний об'єкт і цільового призначення (дозволеного використання) земельної ділянки.

Такі правові категорії, як "оборотоздатність земельних ділянок", "вилучення земельних ділянок з обороту", "обмеження земельних ділянок в обороті", є не лише цивільно-правовими, а й земельно-правовими категоріями. Відповідно, зміст цих категорій повинен визначатися нормами цивільного та земельного права. У зв'язку з цим необхідно закріпити в ЗК України ці правові категорії та доповнити Главу 20 ЗК України (Придбання земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод) статтею такого змісту:

Об'єктами правовідносин щодо обмеження прав на землю в межах зон з особливими умовами землекористування є певні акти поведінки. Залежно від характеру поведінки суб'єктів правовідносин слід розрізняти два види об'єктів. Перший вид об'єктів полягає в утриманні від дій, у бездіяльності зобов'язаної особи. Другий вид об'єктів полягає як в утриманні від дій, у бездіяльності зобов'язаної особи, так і у вчиненні уповноваженою особою позитивних дій.

Земельні ділянки, на які поширюються обмеження прав на землю в межах охоронних зон, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель, можна було б назвати зонами з особливими умовами землекористування. У цьому випадку зазначене визначення стало б загальним для всіх земель такого роду. Своєю чергою, кожен вид зон з особливими умовами землекористування зберіг би своє власне визначення, яке б відображало його специфіку.

Визначено, що за умов можливості набуття емфітевзису та суперфіцію за ціною, яка дорівнюватиме вартості набуття права власності на землю, а також подібності емфітевзису та суперфіцію до інституту строкової оренди землі, варто погодитися з точкою зору, згідно з якою немає необхідності в імплементації в земельне право України таких обмежень права користування земельною ділянкою, як емфітевзис та суперфіцій. За цих умов право власності та право оренди землі залишаться оптимальними формами здійснення прав на землю.

Список використаної літератури

1. Андрейцев В. Земельне право і законодавство суверенної України: Актуальні проблеми практичної теорії / Володимир Андрейцев; Центр правнич. допомоги та досл. — 2-ге вид., випр. — К.: Знання, 2007. — 445 с.
2. Горлачук В. В. Земельний менеджмент: Навчальний посібник / В. В. Горлачук; Мін-тво освіти і науки України, Південнослов'янський ін-т Київського славістичного ун-ту. — К.: Професіонал, 2006. — 191 с.
3. Законодавство України про землю: Зб. нормативних актів / укл.: І. П. Козінцев, В. В. Янчук. — К.: Юрінком, 2001. — 350 с.
4. Земельне право України: Підручник / Г. М. Бенежар, Є. С. Бердніков, Л. О. Бондар; Ред. О. О. Погрібний, І. І. Каракаш; Одеська нац. юридична академія. — К.: Істина, 2003. — 445 с.
5. Правові основи майнових і земельних відносин: Навчальний посібник / Мін-во освіти і науки України, Навчально-науковий ін-т земельних ресурсів та правознавства; Ред. В. М. Єрмоленко. — К.: Магістр-ХХI сторіччя, 2006. — 382 с.
6. Теоретичні основи державного земельного кадастру: Навчальний посібник / Михайло Ступень, Роман Гулько, Олег Микула; За заг. ред. Михайла Ступеня. — 2-ге вид., стереотип. — Львів: Новий Світ-2000, 2006. — 331 с.
7. Управління розвитком міста: Навчальний посібник / Нац. академія держ. управління при Президентові України; ред.: В. М. Вакуленко, М. К. Орлатий. — К.: Вид-во НАДУ, 2006. — 389 с.
8. Шеремет А. П. Земельне право України: Навчальний посібник / А. П. Шеремет; М-во освіти і науки України, Ужгородський держ. ін-т інформатики, економіки і права. — К.: Центр навчальної літератури, 2005. — 631 с.