Організація експертної оцінки нерухомості

Вступ

Становлення інституту професійної оцінки нерухомого майна в Україні розпочалося в кінці 90-х років минулого століття. Його еволюція відбувається за кількома ключовими векторами:

1. Здійснення державної оцінки об'єктів нерухомості та нагляд за її проведенням.
2. Функціонування громадських (саморегулівних) об'єднань оцінювачів.
3. Робота незалежних фахівців та оцінювачів у складі спеціалізованих юридичних структур.

Саморегулівні організації відіграють важливу роль: вони відстоюють інтереси своїх членів, сприяють зростанню їхньої кваліфікації, беруть участь у створенні освітніх програм, розробляють власні стандарти та впроваджують механізми контролю якості оціночних послуг.

Розвиток ринкових відносин в Україні тісно пов'язаний із приватизаційними процесами та діяльністю інституту експертної оцінки. Це цілком логічно, адже вільне переміщення власності неможливе без гнучкої системи ціноутворення. Сьогодні очевидно, що сучасна економіка не може функціонувати без розвиненої оціночної діяльності.

Визначення вартості вимагає опрацювання значного обсягу даних. Основні витрати при виконанні оцінки зазвичай пов'язані з пошуком та аналізом інформації, необхідної для досягнення мети оцінки. Саме тому вдосконалення інформаційного забезпечення є критично важливою умовою для успішного розвитку цієї сфери.

Оціночна діяльність є невід'ємною частиною загальноекономічних реформ та побудови правової держави.

1. Оцінка житлових будинків

Оцінка стала обов'язковою процедурою під час приватизації та управління державним і комунальним майном. Проведення експертної оцінки є необхідним у таких випадках:

• заснування підприємств на основі державного (комунального) майна;
• реорганізації, банкрутства або ліквідації державних, комунальних підприємств чи компаній із державною (комунальною) часткою;
• виділення або визначення частки майна у спільній власності, що містить державну (комунальну) частку;
• визначення вартості внесків засновників господарських товариств при внесенні майна з державною часткою, а також при виході учасника з товариства;
• приватизації, відчуження, оренди, обміну, страхування державного (комунального) майна або його повернення за рішенням суду.

Поява неякісних оцінок зумовлена й внутрішніми проблемами галузі. Зокрема, ще не сформувалася стала культура оціночної діяльності, рівень підготовки деяких оцінювачів залишає бажати кращого, а конкурентне середовище на ринку послуг не є достатньо розвиненим.

Оціночна діяльність — це робота суб'єктів оцінювання, спрямована на визначення ринкової або іншої вартості об'єктів. Суб'єктами виступають ліцензовані оцінювачі (фізичні та юридичні особи) та споживачі їхніх послуг.

Об'єкти оцінки, визначені законодавством, поділяються на рухоме та нерухоме майно, об'єкти інтелектуальної власності та бізнес (підприємство). Кожна група має як спільні підходи та методи, так і специфічні особливості, зумовлені економічними характеристиками.

Оцінка нерухомості. Ключовим аспектом є оцінка земельних ділянок, яка проводиться для визначення ринкової вартості:

• права забудови земельної ділянки;
• ділянки для розрахунку заставного забезпечення кредиту;
• ділянки для внесення до статутного капіталу;
• ділянки як ймовірної ціни продажу на вторинному ринку.

Оцінка нерухомості є критично важливою для ефективності інвестицій у цей сектор.

Вартість об'єкта формується під впливом багатьох чинників: розташування, розвиненість інфраструктури, транспортна доступність, оточення, фізичні характеристики та архітектурні рішення. Досвідчені фахівці враховують усі ці фактори, що гарантує достовірність результатів.

Оцінка нерухомості може виконуватися для різних цілей:

• укладення угод купівлі-продажу;
• внесення до статутного капіталу;
• визначення заставної вартості для кредитування;
• страхування об'єкта;
• здачі в оренду;
• поділу майна;
• оптимізації оподаткування;
• реструктуризації компанії;
• ліквідації підприємства;
• судових розглядів.

Оцінка житлової нерухомості включає:

• оцінку квартир;
• оцінку заміських будинків.

Процедура оцінки квартир суттєво відрізняється від оцінки заміських будинків. Для квартир не застосовується витратний підхід, оскільки неможливо виділити витрати на будівництво окремої квартири із загальних витрат на будинок. Квартири, як правило, мають типове планування, що робить підбір аналогів більш точним. Тому оцінка квартир здійснюється переважно порівняльним та дохідним методами.

Оцінка заміських будинків ускладнюється їхньою індивідуальністю. Кожен будинок має унікальне планування, що ускладнює пошук аналогів і зменшує вагу порівняльного підходу. При цьому враховуються правові відносини із земельною ділянкою, що передбачає аналіз двох об'єктів: ділянки та будівель на ній. Використовуються всі три підходи, але порівняльний має меншу вагу, ніж при оцінці квартир.

2. Загальні методи оцінки

Підставою для проведення оцінки є договір між оцінювачем та замовником, на який поширюються норми Цивільного кодексу України. Типовий договір містить:

• детальний опис об'єкта із зазначенням його типу;
• вид вартості, що визначається;
• інформацію про наявність ліцензії в оцінювача;
• підтвердження професійного статусу оцінювача;
• розмір винагороди у грошовому еквіваленті.

Права оцінювача включають:

• самостійний вибір методів оцінки відповідно до стандартів;
• вимогу забезпечення доступу до об'єкта та надання необхідних документів;
• запит інформації у третіх осіб та органів влади (крім державної чи комерційної таємниці);
• залучення інших фахівців на договірній основі;
• відмову від проведення оцінки при порушенні умов договору замовником.

Обов'язки оцінювача:

• дотримання законодавства та етичних принципів;
• забезпечення збереження документів та їх повернення разом зі звітом;
• повідомлення замовника про неможливість проведення оцінки;
• надання документів про освіту на вимогу замовника;
• інформування про положення саморегулівних організацій, на які він посилається;
• ознайомлення замовника з ліцензією;
• нерозголошення конфіденційної інформації;
• зберігання копій звітів протягом трьох років;
• надання інформації державним органам на їхню законну вимогу.

Законодавство передбачає захист майнових інтересів оцінювачів через обов'язкове страхування цивільної відповідальності. Без укладення договору страхування оцінювач не має права працювати. Страховим випадком вважається заподіяння збитків третім особам, встановлене рішенням суду. Страхування може бути як за конкретним видом діяльності, так і за окремим договором.

Розвиток інституту оцінки в Україні рухається до створення єдиної централізованої системи. Основою може стати єдиний методологічний простір, що передбачає:

• створення національних стандартів оцінки;
• уніфікацію навчальних програм підготовки оцінювачів;
• єдині вимоги до ліцензування;
• уніфіковані вимоги до інформаційного забезпечення.

При виборі оцінювача варто звертати увагу на: членство в саморегулівних організаціях, наявність професійної освіти, досвід роботи та поліс страхування відповідальності.

Оціночна діяльність створює інформаційну базу для прийняття управлінських рішень, сприяє структурній перебудові економіки та активізації інвестицій. Головним напрямом є використання оцінки як інструменту ефективного управління нерухомістю.

Держава залишається найбільшим власником (близько 50% основних фондів). Оцінка вартості об'єктів та прав користування ними є необхідною для ефективного управління державною власністю. При операціях із державним майном оцінка є обов'язковою.

Для об'єктів з унікальними характеристиками визначається вартість з урахуванням специфіки попиту. Врахування індивідуальних вигод контрагентів дозволяє збільшити прибутки від використання нерухомості.

Для державної нерухомості застосовується також масова оцінка — метод визначення ринкових показників для однорідних груп об'єктів без урахування незначних індивідуальних відмінностей. Однак через брак інформації про ринкові операції цей метод може давати суттєві похибки.

Оцінка об'єктів та формування реєстру державного майна дозволять збільшити бюджетні надходження та створити основу для різних варіантів управління. Наразі найчастіше використовується лише один підхід — здавання в оренду.

Оцінка вартості забезпечує об'єктивну характеристику ефективності управління. Збільшення вартості бізнесу є одним із ключових критеріїв роботи керівника. Тому необхідно розробити методику визначення зміни вартості об'єкта управління для оцінки роботи менеджерів, зокрема державних підприємств.

Оцінка для застави та іпотеки. Розвиток іпотечного кредитування та незалежної оцінки застави вимагає розробки методології визначення заставної вартості. Міжнародний досвід свідчить, що базою для заставної вартості зазвичай є ринкова вартість. Для оцінки ризику кредитної установи необхідно визначити співвідношення між ринковою вартістю застави та параметрами кредиту.

Згідно із Законом України «Про заставу», застава — це забезпечення зобов'язань, предметом якої є майно та майнові права, на які може бути звернено стягнення.

В Україні заставні відносини перебувають на стадії формування. Вони використовуються переважно при кредитуванні операцій із високим ступенем ризику. Проте проблемних кредитів у банківських портфелях залишається багато.

Інвестиційна вартість визначається при оцінці дохідної нерухомості на індивідуальній основі, хоча іноді кредитним установам потрібна оцінка об'єкта як частини портфеля активів.

Нерухомість, яку займає власник, оцінюється на базі вакантного володіння, виходячи з найбільш ефективного використання.

Спеціалізована власність має обмежений ринок і цінна насамперед як складова підприємства. Такі об'єкти, якщо вони виступають заставою, оцінюються за рівнем найбільш ефективного використання.

До власності, що оцінюється як самостійна економічна одиниця, належать готелі та рекреаційні підприємства, які оцінюються на основі ретельного аналізу рівня дохідності.

Нерухомість у стадії будівництва не приносить дохід і призначена для перебудови або є цінною як простір для забудови. Вона оцінюється, виходячи з існуючих та потенційних прав на будівництво.

З огляду на вищезазначене, методи оцінки набувають специфіки: затратний метод, метод оцінки за доходом та метод аналогів продажів.

Затратний метод базується на принципі, що вартість об'єкта не перевищує витрат на заміну його новим (відновної вартості) у поточних цінах.

Для оцінки високоліквідних об'єктів застави (квартири, гаражі, автотранспорт) доцільно застосовувати метод аналогів продажу, оскільки на ці об'єкти склалися ринкові ціни. При розрахунках вартість необхідно приводити до поточного часу з урахуванням періоду примусової реалізації.

Аналіз методів свідчить про обмежений перелік об'єктів, які банки можуть розглядати як заставу. Однак фактично перелік значно ширший: часто оформляють промислову нерухомість, специфічне обладнання та об'єкти незавершеного будівництва.

3. Порядок використання об'єктів-аналогів

«Методика оцінки вартості майна під час приватизації», затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 12 жовтня 2000 р. № 1554, визначає (п. 42), що для розрахунку залишкової вартості заміщення будівель та споруд експерт використовує витратний підхід та дані проектів (у тому числі типових) найбільш раціональних функціональних аналогів. Проектно-кошторисна документація на будівництво об'єктів-аналогів у цінах базового року може використовуватися, якщо функціональні аналоги не відрізняються за виробничою потужністю, конструктивними та планувальними характеристиками.

У межах витратного методу при визначенні вартості заміщення в поточних цінах широко використовуються показники одиничної вартості об'єктів-аналогів (м³ або м² будівлі), затверджені Держбудом СРСР для переоцінки основних фондів. Експерт на основі уточнених даних про функціональне призначення, об'ємно-планувальні рішення та конструктивні елементи об'єкта знаходить у збірнику «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» (УПВС) найбільш близький об'єкт-аналог, встановлює одиничну вартість і з урахуванням місцевих умов та поправок визначає вартість заміщення. Показники питомої ваги вартості конструктивних елементів об'єкта-аналога поширюються на об'єкт оцінки для визначення фізичного зносу та залишкової вартості.

Повну відповідність конструктивно-технологічних характеристик об'єктів оцінки та аналогів знайти досить складно. Об'єкти одного функціонального призначення та потужності, навіть побудовані за одним типовим проектом, можуть суттєво відрізнятися за вартісними показниками через:

• різні умови прив'язки типових проектів: рельєф, насипні чи осідаючі ґрунти, наявність підвалу, тип опалення тощо;
• використання різних матеріалів для однакових конструктивних елементів (покрівля з залізобетону чи металу, стіни з панелей чи цегли, перекриття монолітні чи дерев'яні);
• проведення «поліпшень» під час капітальних ремонтів: заміна азбестових листів на сучасні покрівельні матеріали, дерев'яних вікон на металопластикові;
• приведення огороджувальних конструкцій до сучасних норм енергозбереження та оздоблення;
• впровадження заходів з охорони праці, поліпшення виробництва, захисту довкілля.

Для визначення обґрунтованої оціночної вартості та наближення її до дійсної вартості на дату оцінки необхідна методика внесення поправок до одиничної вартості об'єктів-аналогів та їх конструктивних елементів.

Для введення коригуючих коефіцієнтів на конструктивні рішення, матеріали, види робіт, інженерне забезпечення та благоустрій використовуються показники питомої ваги структурних елементів у загальній вартості об'єкта-аналога.

У загальному вигляді вартість об'єкта В може бути представлена через вартість його структурного елемента залежністю:

В = f (x, y), (1)

де:

x — загальна вартість структурного елемента даного об'єкта;

y — питома вага вартості структурного елемента в загальній вартості об'єкта, %.

Значення поправки Dі у відсотках до вартості об'єкта-аналога за рахунок відмінностей вартості і-го структурного елемента може бути визначено за формулою:

(Вio - Вia) * 100%

Таким чином, для визначення уточненої питомої ваги структурного елемента достатньо знайти відношення одиничних вартостей цього елемента для об'єктів, що співставляються — Кі, яке буде поправочним коефіцієнтом до питомої ваги елемента в загальній вартості об'єкта-аналога. Для визначення Кі може використовуватися база даних одиничної вартості найбільш поширених матеріалів, технологій та конструктивних рішень. Показники одиничної вартості можуть бути отримані від спеціалізованих будівельних організацій.

Впровадження системи поправок для врахування відмінностей об'єктів оцінки та аналогів є одним із основних напрямів забезпечення якісного визначення вартості відтворення будівель та споруд у поточних цінах на основі укрупнених ресурсних кошторисних нормативів.

Важливість проблеми вимагає розвитку нормативно-довідкової бази для оцінки будівельної продукції за рахунок:

• створення актуалізованого банку даних різних видів об'єктів-аналогів, включаючи сучасні будівлі та споруди;
• формування нормативної бази одиничної вартості видів робіт, інженерного оснащення, конструктивних елементів із використанням сучасних матеріалів і технологій.

Укрупнені кошторисні норми доцільно використовувати на підготовчих етапах інвестиційних проектів, при розробці тендерних пропозицій, а також при визначенні вартості відтворення чи заміщення нерухомого майна в процесі приватизації, включаючи об'єкти незавершеного будівництва та об'єкти під розбирання. Використання таких норм передбачається Державними будівельними нормами «Правила визначення вартості будівництва» ДБН Д1.1-1-2000. Створення бази даних укрупнених кошторисних нормативів є важливою науково-прикладною проблемою, що потребує вирішення за спеціальною державною програмою із залученням підрядних, проектних та науково-дослідних організацій.

Проблема може вирішуватися шляхом фінансування з цільового фонду, створеного зусиллями Мінекономіки, Фонду державного майна, Держбуду, Держкомзему та провідних будівельних корпорацій за рахунок бюджетних і позабюджетних коштів. На жаль, за останні 5-6 років кошти на розвиток кошторисної нормативної бази практично не вкладалися, а вирішення проблеми навіть не розпочато.

Водночас від приватизації державного майна за останні три роки до казни перераховано близько 4,8 млрд гривень. Таку суму повідомляв Фонд державного майна України під час парламентських слухань у лютому 2003 року. Цільове направлення незначної частки цієї суми (близько 1/5000) могло б сприяти формуванню укрупнених кошторисних норм, актуалізованих банків даних об'єктів-аналогів та методичних засад їх використання. Створення сучасної нормативно-довідкової та методичної бази для оцінки нерухомості зможе значно підвищити ефективність приватизаційних процесів та сприяти додатковому поповненню бюджету України.

Висновки

Рушійною силою розвитку оціночної діяльності є ринкові перетворення в економіці. Об'єктивно постала проблема поширення обов'язкової експертної оцінки на відносини поза межами приватизації для захисту інтересів суспільства, інвесторів, дрібних власників. Крім того, проведення експертної оцінки стосується:

• переоцінки основних засобів для цілей бухгалтерського обліку;
• оподаткування майна та визначення розміру державного мита;
• передачі майна під заставу;
• визначення збитків або розміру відшкодування;
• інших випадків за рішенням суду або для захисту суспільних інтересів.

Оцінка проводиться також у випадках, установлених міжнародними угодами, на підставі договору, а також на вимогу однієї із сторін угоди та за згодою сторін.

Оціночна діяльність віддзеркалює стан української економіки з усіма її перекрученнями. Темпи розвитку економічних відносин, інфраструктури ринку та фінансових механізмів випереджають відповідне законодавство та методичну базу. Довгий час законодавці ігнорували бурхливий розвиток відносин щодо визначення вартості в процесі приватизації та на ринку нерухомості. З прийняттям Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» роль і місце оцінки в правовому полі держави значно зростає.

Список використаної літератури

1. Грибовский С. Оценка доходной недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Сергей Викторович Грибовский. — СПб.; М.; Харьков: Питер, 2000. — 334 с.
2. Євтух О. О. Оцінка неруховості в Україні // Фінанси України. — 2006. — № 6. — С. 86-99.
3. Мухін О. Вплив ринку нерухомості на розвиток експертної оцінки майна в Україні // Економіка України. — 2002. — № 4. — C. 43-50.
4. Нерухомість як об'єкт оцінки: сутність і класифікація // Актуальні проблеми економіки. — 2005. — № 3. — C. 90-96.
5. Оцінка майна в Україні: Монографія / Л. І. Воротіна, В. Є. Воротін, В. Г. Лісняк та ін.; Європейський ун-т. — К.: Вид-во Європейського ун-ту. — 2004. — Т. 1: Нерухоме майно. — 2004. — 216 с.
6. Ринок нерухомості: навчальний посібник / Анатолій Асаул, Володимир Павлов, Іван Полипенко та ін.; Держ. акад. статистики, обліку та аудиту, Нац. ун-т водного госп-ва та природокористування. — 2-е вид. — К.: Кондор, 2006. — 333 с.
7. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости = Income property appraisal and analysis: учебное пособие / Джек Фридман, Николас Ордуэй; Пер. с англ. В. Н. Лаврентьева, Л. В. Познанской, О. В. Тихонова; Академия н/х при Правительстве РФ. — М.: Дело, 1997. — 461 с.